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土地流转面临三大难题
时间: 2016-10-25 14:57
 

  记者在重庆一些农区了解到,当前农村土地流转呈现规模化、加速化的趋势,全市土地流转面积高达320.3万亩,占承包耕地总面积的16%。随着大批工商资本进入农业,实现了"农民增收、企业增效"。但记者与基层干部、农民、农业龙头企业座谈中,他们普遍反映土地流转年限偏短、租赁土地上的农产品加工或农业旅游等附属设施产权不明确、土地流转不规范等是当前土地流转、农业规模化经营的阻碍。

  第一、绝大部分的农村土地流转合同到期期限与第二轮土地承包期是一致的,目前大都不足20年。而农业投资收益期长,如有的果树产果期上百年。但相关法律对第二轮土地承包期(也就是合同期)到期后的农业产出权益没做明确规定,严重制约了工商资本投资农业的积极性。

  在重庆市渝北区兴隆镇朱皇村,记者来到了朱晓琼的杨梅生态园,400多亩山地上杨梅纵横有致。朱晓琼一脸兴奋:"我从2002年先后投资了200多万元改造山地,修水渠、铺管道,这已成为重庆最大的杨梅生产基地。"现在朱晓琼不敢再增加投入了,她告诉记者:"杨梅的产果期有100多年,进入盛果期要20年,前6年只有投入没有产出。可租赁期只剩18年了,以后这片价值几百万元的果林属于政府、农民还是属于我,我前前后后找农业局、法院、律师事务所打听,说是国家没规定,谁也说不准。"兴隆镇副镇长李功说,全镇土地流转面积达2500亩,大都面临着这一问题。

  全球重要的水果批发商澳门恒河果业自2003年以来,在重庆江津等地租用农民土地2000亩,种植柑橘。这家公司先后引进了71个国外先进品种和先进栽培技术,还计划在4个县自建现代柑橘生产基地5万亩以上,成为全国规模最大的生产基地,也成为重庆市最大的土地流转户。恒河果业总经理朱铁能最担心土地租赁年限:"企业实到资本就已有5000多万元,下一步还要增加上亿元投资。柑橘基地发展看好,可签订的土地租赁合同不足20年了,而柑橘树的商品龄长达30至50年。对这些树公司投入很大,如果在租赁合同到期后没有明确的权益保护,还在盛果期就要交出去,很不合理。

  对合同期限长短、投资权益归属问题。农民也有看法。渝北区双凤桥街道硚田村共有4000多亩地,有3000多亩地出租,年租金是一亩860斤稻谷,业主用来种花卉、蔬菜,效益很好,村委会主任田川说:“虽然农民得了租金和打工收入,但是说实话,心里不平衡。以前农民科技水平低,只知道种粮。现在业主种花卉、蔬菜,效益是过去的几倍甚至十几倍,再按种粮效益计算租金给老百姓,群众就觉得亏了。大家伙觉得要用两种方式维护自己的利益,一是希望等合同期后不再租地了,而是自己组织起来发展特色农业;另一种是建立一种固定的土地租金增长机制。现代技术让土地土里生金,那农民也不能只挣个土疙瘩的钱!”

  第二、农业业主在租赁土地里的生产用房、设备投资巨大,但依照相关法规,这些房产、设备没有产权,投资人的权益得不到保护。

  渝北区双凤桥街道办事处副主任周贤权介绍说,全街道有3万多亩耕地,其中有9300多亩出租给了农业业主。周贤权面临的最大困难就是业主们纷纷来找他办产权证。他举例说,比如以经营"毛哥老鸭汤"闻名的毛哥食品有限公司,先后带动5000多户农民养鸭致富,是市级农业龙头企业。这家企业在硚田村搞了农副产品生产加工基地,投资4000多万元,但没有建设规划也没有产权。集种花、旅游观光、餐饮为一体的渝都生态园投资占地200多亩,房产投资高达4000多万元。据周贤权统计,仅双凤桥街道办事处,就有20多位农业业主价值2亿多元的房产或设施是没有产权的。

  这类问题十分普遍。许多农业龙头企业反映说,传统农业要想有高收益,要么和第二产业结合,搞农产品深加工,要么和第三产业结合,搞"农家乐"式的旅游观光农业,都要就近建设生产用房。渝北区农办综合科科长杨春平说:“按相关规定,搞农业结构调整,允许在耕地上建一定数量的临时生产用房,不办理产权。但什么是临时呢?三十年还是五十年?没有明确规定,各地都打‘擦边球’。但投资量越来越大,这个矛盾迟早会暴露。”

  天缘寨经理刘应全先后在双凤桥投资2800多万元搞起了远近闻名的"农家乐",说起产权十分揪心:"以前是政府号召搞农业,我干了3年了,现在还有18年的承包期。我算了一笔账,20年才能收回投资。如果没有产权保护,那时农民肯定不再和我签定出租合同了,那么农田上的一大片房产就不再属于我了。"

  第三、土地流转中大量不规范行为阻碍了农业规模化发展。

  重庆市农办的调查表明,当前土地流转中的不规范行为"四多四少":农民自行流转多,报村镇批准备案少:口头协议多,书面协议少:双方约定不明的多,约定明确的少:书面协议内容不规范的多,内容规范的少。调查结果显示,目前重庆市在农业承包合同管理机构登记、备案或公证的农村土地流转面积不足40%,相当一部分农村土地流转没有签订流转合同。即使有一些签订合同的流转行为,也存在着形式不规范,内容过于简单,条款不完整,对于流转双方的权利义务及违约责任等不明确。

  合同约定权益、风险承担的不明确往往使处于弱势地位的农民最终利益受损。从2002年开始,两三年里重庆江津 b84 区双福镇出现了一股土地流转热,63家农业企业农民手中租下1.3万亩承包地。

  当时江津市和镇两级政府出台了优惠政策,不少投资者不顾自身经济实力,而是寄希望于政府补助和银行贷款。但现在绝大多数企业处于瘫痪与半瘫痪状态。双福镇政府对这些企业现状的分析是:1/3的企业经营状况还过得去;1/3的经营惨淡,勉强能够支付出农民的土地租金;还有1/3的完全失败,连农民的租金也付不出,有的村民打官司,但是最终也是赢了官司得不到钱,而且土地连复垦起来都十分困难。记者了解到,本应由业主承担的市场风险和管理风险,最终由于约定的不明确而转嫁到农民头上,许多基层干部建议,在土地流转合同中应该明确业主通过交纳风险金或抵押物等形式来回避农民的风险。

  ( 来源:中国国土资源报 )

  

 


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